Immobilien-Preis-Kalkulator

Das Bundesland Niedersachsen hat zur Weitergabe von gesammelten Daten aus den Gutachterausschüssen an Immobiliengutachter und die breite Öffentlichkeit den „Immobilien-Preis-Kalkulator“ ins Netz gestellt. Immobiliensachverständigen liegen für die Preisniveauermittlung von Immobilien im Raum Niedersachsen zirka 100 Regressfunktionen zur Verfügung. Immobiliengutachter können mit Hilfe des Immobilien-Preis-Kalkulators kostenpflichtig auf Datenbestände online zugreifen.

Seit 1983 werden von der GAG fundierte Grundstücksmarkinformationen und Informationen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen in einer automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) zur Auswertung durch Immobiliengutachter gesammelt. Immobiliensachverständige können diese Datenbestände nutzen, um Bodenrichtwerte zu ermitteln, um Berichte über den Grundstücksmarkt zu verfassen, um notwendige Daten für die Grundstückswertermittlung abzuleiten, um Verkehrswertgutachten zu erstellen und um Preisstatistiken erstellen zu können. Diese Kaufpreissammlung stellt für den Immobiliengutachter in Kombination mit dem Wertermittlungsinformationssystem (WIS) die Grundlage für die Vergleichspreisermittlung, die bei der Bewertung von Immobilien hilfreich ist, dar.

Via Internet Grundstücke bewerten

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte übernimmt die Aufgabe, den Grundstücksmarkt transparenter zu gestalten. Auch Laien sollen sich für Grundstücksgeschäfte über die Marktlage informieren können. Die Bereitstellung von Durchschnittswerten soll ebenfalls Preisschwankungen am Immobilienmarkt regulieren. Online-Verfahren machen heutzutage eine Verbesserung der Kundenorientierung möglich.

Seit 206 stellt der GAG (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) für Niedersachsen Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Kaufpreissammlungen im Internet zum Abruf bereit. Immobiliensachverständige und Interessenten für Immobilien können die entsprechenden Wertinformationen gegen einen Unkostenbeitrag als Abonnement oder im Einzelabruf online abrufen oder in gedruckter Form erhalten.

Natürlich erfordern die aus den Landesgutachterausschüssen kommenden Grundstücksdaten einer strikten Harmonisierung, damit eine einheitliche Grundstruktur und Vergleichsfaktoren geschaffen werden. Regional können in Niedersachsen detaillierte Marterkenntnisse für den Immobiliengutachter bereitgestellt werden, da dem GAG die Kataster- und Vermessungsbehörden angegliedert sind. Bei Immobiliensachverständigen, Kreditinstituten, Immobiliengutachtern, wirtschaftlichen Unternehmen, den Gemeinden, der Finanzverwaltung und Privatleuten besteht ein zunehmender Bedarf an bewertungsrelevanten Basisdaten. Aufgrund dieses Hintergrundes wurde der Immobilien-Preis-Kalkulator entwickelt. Für Immobiliengutachter wird der Datenbedarf mit diesem komfortablen Datenzugang gedeckt.

Digitale Bodenrichtwerte für Bauland und landwirtschaftliche Nutzflächen liefert die InterBRW. Für Bauimmobilien benötigt ein Immobiliengutachter allerdings weitere relevante Daten, die ergänzt wurden. Mit der Online-Auskunft können sowohl der reguläre Grundstücksmarkt als auch homogene Teilmärkte abgedeckt werden. In das Modell des Immobilien-Preis-Kalkulators sollten alle relevanten Nutzungsgesichtspunkte im Bereich Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern aufgenommen werden, um flächendeckende Daten für den Einsatz in Niedersachsen zu erhalten.

Als wertrelevant wurden vom GAG folgende Markteinflüsse angesehen:

• Grundstückslage
• Grundstücksgröße
• Baujahr eines Gebäudes
• Wohnfläche eines Gebäudes

Es wurde ein mathematisches, statisches Verfahren namens „multiple Regressionsanalyse“ entwickelt, um alle Einflüsse, die sich auf den Immobilienwert auswirken können, angewandt werden können.

Allerdings konnten besondere Werteinflüsse wie Gebäudezustand, die Ausstattung sowie bestimmte Rechte oder Belastungen, die auf einem Grundstück ruhen, nicht berücksichtigt werden. Der Immobiliengutachter muss daher beachten, dass sich mit der Regressionsanalyse nur durchschnittliche, wertrelevante Aussagen über die Merkmale einer Immobilie ergeben. Gemäß § 194 Baugesetzbuch kann eine vorgesehene Verkehrswertermittlung durch dieses Verfahren nicht ersetzt werden, da zum Objekt örtliche Erhebungen fehlen. Der Immobiliengutachter kann es aber ergänzend anwenden.

Praxis des Immobilien-Preis-Kalkulator

Den Immobilien-Preis-Kalkulator zur Online-Berechnung von Immobilienwerten finden Immobiliensachverständige auf der offiziellen Webseite des GAG Niedersachsen. Bei der Nutzung kann der Immobiliengutachter im ersten Schritt festlegen, für welchen Immobilientyp Daten ermittelt werden sollen. Das zu bewertende Objekt wird mit einer konkreten Adresse angegeben. Der Immobilien-Preis-Kalkulator führt nach Abschluss der Adresseingabe eine automatische Prüfung auf eine entsprechende Regressfunktion und das Vorhandensein einer Bodenrichtwertetabelle durch.

In der folgenden Maske kann der Immobiliensachverständige nun weitere Werteinflüsse wie die Wohnfläche der Immobilie, Gründstücksgröße und Baujahr der Immobilie angeben. Im Hintergrund prüft der Immobilien-Preis-Kalkulator nun die Lage und den Bodenwert. In der Folgemaske werden dem Immobiliengutachter die entsprechende Gebühr sowie die Parameter angezeigt. Nach der Einverständniserklärung, mit der der Immobiliengutachter die Nutzungsbedingungen akzeptiert, kann der Immobiliensachverständige wählen, ob es sich um einen Einzelabruf oder ein Abonnement handeln soll. In Sekundenschnelle berechnet der Immobilien-Preis-Kalkulator nun die eigentlichen Daten. Dann erhält der Immobiliengutachter als Ergebnis eine Immobilienpreisschätzung inklusive aller wertrelevanten Merkmale präsentiert.