Das Ertragswertverfahren

In Deutschland stellt neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahren, die vom Immobiliensachverständigen und Immobiliengutachter in der Praxis favorisiert werden.

Das Ertragswertverfahren dient dem Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen bei der Wertermittlung von Mietobjekten, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Nutzimmobilien als Ermittlungsverfahren. Der Ertragswert ergibt sich für den Immobiliengutachter aus jeweils zwei Werten. Für das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, wird zunächst der Bodenwert, der für die Wertermittlung der Immobilie herangezogen werden muss, vom Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Ebenfalls vom Immobiliengutachter muss dann der Wert aus Einnahmen der Immobilie wie Miete oder Pacht ermittelt werden und bei der Wertermittlung einfließen.

Beim Ertragswertverfahren geht es für den Immobiliengutachter entsprechend eher um die Bewertung von Immobilien, die einen gewissen Ertrag erwirtschaften. Inbesondere, wenn eine Ertrag erwirtschaftende Immobilie verkauft werden soll, ist der zu erwartende, jährliche Reinertrag natürlich ein wichtiger Aspekt, den der Immobiliensachverständige bewerten muss. Der Immobiliengutachter  kann mittels des Ertragswertverfahrens eine Prognose abgeben, welche zukünftigen Erträge erwartet werden können.

Dem Immobiliengutachter stellt sich beim Ertragswertverfahren eine komplexe Rechenaufgabe. Die Lösung liegt beim Ertragswertverfahren in zwei unterschiedlichen Anwendungen. Zum Einen kann die Wertermittlung für die Immobilie durch den Immobiliengutachter durch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren erfolgen. Dabei werden der Bodenwert und der daraus abzuleitende Bodenwertzins außen vor gelassen. Für die Wertermittlung wird der Immobiliensachverständige oder Immobiliengutachter lediglich die Bewertung der baulichen Anlagen heranziehen.

Im Gegensatz zu dieser Methode bezieht der Immobiliengutachter beim normalen Ertragswertverfahren der Vollständigkeit halber natürlich den Wert von Grund und Boden mit ein. Gleichzeitig wird allerdings für die genaue Wertermittlung für den Immobiliensachverständigen ein weiteres Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, notwendig.

Anschließend wird der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständige den Miet- oder Pachtwert ermitteln. Dieser ergibt sich in erster Linie aus der Objektgröße, der Qualität der Ausstattung und der Lage. Der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige muss von diesem ermittelten Rohertrag allerdings noch die Anteile an den Bewirtschaftungskosten, die nicht umgelegt werden können, abziehen, um eine genaue Wertermittlung für die Immobilie zu erzielen. Bei der Wertermittlung muss ebenfalls die weiterführende Berechnung des Liegenschaftszins einbezogen werden. Die Höhe des Liegenschaftszinses richtet sich nach der Grundstückslage. Der Immobiliensachverständige oder Immobiliengutachter wird den Liegenschaftszinssatz entsprechend der Art der Nutzung der Immobilie umlegen. Aus dem ermittelten Bodenwert und dem Gebäudewert errechnet der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige für die Immobilie den entsprechenden Ertragswert.